不動産を売る時にかかる税金とは?

不動産を売る時にかかる税金っていくらかご存じですか?

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  1. 不動産を売る時にかかる税金っていくら?
不動産を売るときに税金ってどれくらいかかるの?

不動産を売るときに税金ってどれくらいかかるの?

不動産売却の際にどのくらい税金がかかるかご存知ですか?私は、正直に申し上げますが全く知りませんでした。しかも、かかっても私自身が所有していた古い物件を売るのだから、そんなにかかることはないだろうと思っていましたが、考えがとても甘かったです。不動産売却時にかかる税金はなんと3つもあるのです!

購入した時にも税金を払っているのだからいいじゃないかと内心思いましたが、売っても税金は納めなくてはなりません。今回は税金について説明していきます。

不動産売買にかかる税金

不動産売却には3つの税金があります。

売買契約書に貼付する印紙税

抵当権抹消登記の免許税

不動産譲渡所得税

まずは、印紙税について説明していきます。

印紙というのは、売買契約書に貼り付けるもので、契約書内の金額によって印紙税額は、変わってきます。不動産の売買価格が高ければ高いほど、印紙税額も高くなりますので、覚えておきましょう。

なお、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合、軽減措置の対象となり、印紙税額は下記の表のように軽減されます。

軽減後の税率
契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

出典:国税庁

次に、抵当権抹消登記の免許税についてですが、不動産購入時に金融機関から融資を受けた場合は、万が一返済ができなくなった場合に備え、その物件には抵当権が設定されます。その為、売却時には、購入者が抵当権のない物件を取得できるよう、その抵当権の登記を抹消する手続きが発生します。

抵当権抹消登記するには、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。

登録免許税は、不動産1件につき1,000円かかりますが、土地と建物は別々のカウントになるので、一戸建ての場合、土地と建物合わせて2,000円になるので、注意してください。

司法書士

さらにマンションの場合は複雑で、敷地をまたいで建設されているマンションは建物1つに土地二つとなりますので、3,000円になるのです。また、敷地権がいくつあるのかは売買契約書の「敷地権の表示」にて確認するといいでしょう。

自身で手続きを行えば、もちろん2,000円~3,000円程度で済みますが、司法書士にお願いすれば、報酬等の支払いもありますので、ご注意ください。

最後に、不動産譲渡所得税について説明していきます。事業所得や給与所得と分離して計算されるので、別名「分離課税」とも呼ばれていて、不動産を譲渡して利益が出た場合に課せられるものです。

譲渡所得の計算方法は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額で計算します。また、譲渡する不動産が居住用であれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。譲渡所得と課税所得の計算式は、以下です。

譲渡所得=譲渡価格ー(取得費+売却費用)

課税譲渡所得=譲渡所得ー特別控除

また、ここでいう取得費とは不動産を取得した実際の額から、建物の減価償却費などを差し引いた額になるのですが、不動産取得時の金額を覚えていないという方は、下記の二種類の計算方法で算出できます。

・概算法:譲渡収入金額×5%

・実額法:土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料の他リフォームの設備費や改良費など取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。

また、取得費を計算するのに必要な減価償却費の計算方法をお教えします。

減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があります。特に届出をしない場合は定額法で計算します。居住用もしくは、別荘などは非事業用資産の耐用年数により減価償却費を算出することができます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

  非事業用
(事業用の1.5倍、マイホーム・セカンドハウス)
事業用
(賃貸マンション〔居住用〕)
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
建物の構造等 木造 33年 0.031 22年 0.046
軽量鉄骨 40年 0.025 27年 0.038
鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022

※ 注1:非事業用の耐用年数は事業用の1.5倍で計算されます。
※ 注2:非事業用の経過年数を計算する場合、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月末満は切り捨てます。

※ 軽量鉄骨の場合、骨格材3mm以下又は4mm超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意して下さい。

ここまでの計算で算出された額を使って、「所得税(国税)」と「住民税(地方税)」の税率を計算するのですが、これは売却時の土地・建物の所有期間によって異なります。

土地・建物の所有期間は「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」にわけられます。譲渡するタイミングでのその土地・建物の所有期間が5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」となり、税率も大きく異なります。ここでの計算方法が他と異なるので、注意が必要です。

また、5年とはいつなのかというと、不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が「5年」を超えていれば「5年以上」、超えていなければ「5年以下」となります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

上の表は所得税と住民税の税率になりますが、ほぼ2倍ですね。1月1日で5年超えているかどうかなので、年数の数え間違えをしないように気をつけたいところです。

 
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