ここが知りたい!ローンが残っている家は売れるの?

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  1. ローンが残っている家は売れるの?
ローンが残っていても不動産は売れます!

ローンが残っていても不動産は売れます!

売却のときにやはり頭によぎるのはローンですね。ローンの残債があっても不動産は売却できるのでしょうか?意外とこの答えを知っている方は多いのではないのでしょうか。

もちろん売却可能です!ただし、売却可能といっても実際には完済してからでないと売却することはできません。矛盾してるんだけど…と思われる方もいらっしゃるかも知れないですが、ここではローンが残っていて売却できる仕組みについてお話していきます。

買い替えローンってなに?

不動産を売却するときにかかる税金のところでもお話しましたが、不動産を購入するために金融機関と住宅ローンを組むと「抵当権」というものがつきます。これは、返済が滞ったりした際に、この物件を競売にかけることで返済額を回収するためのものです。この抵当権をつけたまま住まいを売却することはできますが、抵当権がついたままで売れるケースは珍しいです。そうなると、抵当権をはずす必要があるのですが、そのためにはローンを完済しなければいけないのです。

ここまでで疑問に思われる方はたくさんいらっしゃると思いますが、ここからが重要です。

うまく不動産を売却できたとしても、売却価格が残債を下回ってしまったら、ローンが完済できないため抵当権を抹消することはできませんよね。そんな時に活用してほしいのが、買い替えローン(もしくは住み替えローン)です。

住宅ローンの残高を、新規に購入する住宅ローンに上乗せできます。しかしながら、借入額が増えるということなので、きちんとした返済計画を立てる必要があります。また、審査も厳しいので注意してくださいね。

住宅ローンの残債がある場合には、売却価格がローン残債を下回ることを想定した上で新居のための資金計画を立てることが必要となってきます。

新築一戸建ての場合も買い替えローンは使えるの?

新築一戸建ての場合も買い替えローンは使えるの?

基本的に住宅ローンというのは、新しい住まいが竣工してから借り入れが可能になるものです。

例えば、竣工前の分譲マンションなどは実際に竣工しないと抵当権が設定されず、住宅ローンの借り入れはできないのです。なので、次の住まいがすでに竣工している場合であれば、住宅ローンを移行することができます。

ただ、一戸建ての場合は少しちがいます。特に戸建てを新築する場合は、工事の進捗状況に応じて着工金や中間金の支払いが発生します。竣工後に借りられる住宅ローンは着工金や中間金には充てられないので、この場合は住宅ローンとは別に、「つなぎ融資」という一時的なローンを組む必要があるのです。住居が竣工するまでの間は、この「つなぎ融資」で支払いをしますが、もちろん金利が発生するので、短期間であったとしても良く考えて利用しましょう。結局不動産を売却しても、借り入れだけが増えてしまっては意味がありません。

売却して作った自己資金を余らせておいて建設会社への支払いに回すなど、できるだけ借り入れを利用せずに済む方法や売却価格内で済むようにできる場合もあるので、よく考えて購入計画を立てるようにしましょう。

買い替え特約は必ずつけるべき?

もし売却できなかったらどうしたらいいのだろうかと、売却前に心配される方もいると思います。私も売れなかったら、仲介業者に安く買い取られてしまうのか…などと悩みました。もちろん、どうしても売りたいのに、売れない。もう安くても…と思われているのでしたら、仲介業者に買い取ってもらうのもひとつの手でしょう。しかし、そのほかにも方法はあります。例えば、新しい住まいの購入契約時につけられる「買い替え特約」もそのひとつです。

これは、売却の前に購入したい物件があるけど、売却がどうなるかわからないと言った場合に、○月○日までにいくら以上で売却できなかった場合、契約を白紙撤回できるという特約です。この特約を万が一の場合に備えてつけておけば、新居購入の契約自体を破棄することができます。特に支払い等も発生しないので、売却について心配な方はうまく利用しましょう。

 
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